...Assalamualaikum...

Dengan semakin mahalnya harga rumah, KPR / Kredit Kepemilikan Rumah menjadi solusi utama bagi sebagian besar masyarakat yang mau membeli rumah. dan sebagian besar orang juga, pada saat pengajuan KPR tidak mempersiapkan kondisi keuangan secara maksimal dan cenderung memberikan data yang apa adanya, yang seringnya berujung pada ditolaknya pengajuan KPR tersebut.

Disini ane mau coba bahas mengenai model analisa yang dilakukan oleh Bank terhadap pengajuan KPR calon debiturnya. Jika agan-agan sudah mengetahui modelnya, paling tidak nantinya bisa mempersiapkan kondisi keuangan dan memperbesar peluang buat disetujui KPRnya.

Ada 3 tahapan analisa yang sering dilakukan oleh Bank :
1. Legalitas Rumah (Yang akan dibeli dan jadi jaminan di Bank)
karena ini KPR, maka yang akan pertama ditanyakan ya seputar rumahnya, mengenai dimana lokasinya, bagaimana akses jalannya, apa sudah ada IMBnya, dll.

2. Data dan Dokumen Diri
Disebut juga syarat2 pengajuan KPR seperti, KTP, Kartu Keluarga, Surat Nikah, Slip Gaji. Jika pengusaha akan diminta Ijin2 usahanya, laporan keuangan usaha, copy rekening 3 bulan terakhir.

3. Kemampuan Financial
Analisa apakah secara financial agan masih mampu buat membayar angsuran KPRnya. Yang sering dipakai adalah DBR (Debt Burden Ratio), dimana angka maksimal DBR berkisar antara 30% s.d 40%.


Nah sekarang sampai ke Inti yang mau ane omongin, yaitu soal analisa tahap 3 mengenai kemampuan financial yang mau ane bahas lebih detil, kalo yang tahap 1 & 2 lebih detil bisa agan tanyakan langsung aja ke Bank, nanti akan ada Appraisal Rumah, Biaya2 & Bunga KPR, dsb.

Bagaimana Bank menentukan besarnya DBR sehingga agan dinilai masih layak atau bahkan sudah tidak layak buat dapet KPR..?
Intinya adalah membandingkan besarnya penghasilan agan dengan kewajiban/hutang yang sudah dipunyai ditambah cicilan kpr yang sedang diajukan tsb per bulannya. Jika hasilnya total kewajiban bulanan masih dibawah batas maksimal ratio yang ditetapkan oleh Bank (30%-40% tadi..) ya KPR akan approve, jika lebih akan ditolak.


Darimana Bank tau total kewajiban per bulan kita..??
Bank akan melihat dari hasil BI Checking, yang berarti ini adalah posisi hutang kita spesifik pada tanggal akhir bulan yang sebelumnya. Semua hutang ke lembaga financial sperti Bank, BPR , Leasing akan terlihat (asumsikan terlihat semua). Kalo hutang ke temen apa saudara yang ga kelihatan gan. Dari data BI Checking tersebut yang terlihat adalah jumlah hutang, jenis hutang, dan jangka waktunya saja, sehingga analis bank perlu menghitung lagi berapa nominal yang menjadi kewajiban per bulan calon debiturnya.
Berikut perhitunganya :

• Untuk kredit yang pake angsuran sperti, KPR, pinjaman Mobil, KTA, Kredit Investasi, sudah jelas tinggal diperhitungkan saja angsuran per bulannya berapa.
  
• Untuk Kartu Kredit, dalam menentukan kewajiban bulanannya, diperhitungkan sebesar 10% dari total outstanding/pemakaian seluruh Kartu Kredit yang kita punyai. Contoh : pada posisi akhir bulan total pemakaian dari seluruh kartu kredit kita Rp. 20 juta, maka yang diperhitungkan sebagai kewajiban bulanan adalah sebesar Rp. 2 juta.
  
• Untuk Kredit Modal Kerja; PRK (Pinjaman Rekening Koran) yang setiap bulan kita hanya diwajibkan untuk membayar bunga dari pemakaian saja. Bank akan memperhitungkan sebesar 1% dari plafond PRK tersebut. Jadi jika kita punya PRK dengan plafond Rp. 500 juta, maka yang diperhitungkan sbg kewajiban bulanan sebear Rp. 5 juta
  

Ditotal semua + angsuran KPR yang akan diajukan, jadi ketemu yang deh kewajiban bulanan kita, yang nantinya akan dibandingkan dengan penghasilan.


Bagaimana Bank memperhitungkan penghasilan..??
Jika agan sebagai karyawan, lebih simple tinggal lihat take home pay di slip gaji.
Jika sebagai pengusaha akan ada perhitungannya; formalitas akan dilihat laporan keuangan usaha, akan tetapi analisanya tetapa pada rekening tabungan/giro 3 bulan terakhir yang disertakan (ada bank yang minta 6 bulan terakhir). Omset usaha diperhitungkan dari total mutasi kredit di rekening selama 3 bulan terakhir dibagi 3 sehingga ketemu rata2 per bulannya. Contoh: total mutasi kredit selama 3 bulan sebesar Rp. 900 juta, maka omset per bulan yang diperhitungkan sebesar Rp. 300 juta. Itu baru omset usaha, untuk penghasilan, bank akan memperhitungkan hanya 10% dari omset tersebut, jadi penghasilan per bulannya Rp. 30 juta


Kewajiban bulanan menurut bank sudah ketemu, penghasilan kita menurut bank juga dah ketemu, tinggal dibandingkan saja...masih masuk ga DBR nya.


Oke..sekian dulu gan, semoga bermafaat bagi yang mau KPR nantinya..
Memang tidak selalu analisanya sperti yang ane sampaikan, pasti ada bank yang punya model analisa yang beda.

Buat agan2 yang punya pengalaman KPR atau malah analis KPR boleh dong nambahin ilmunya dimari...

Terakhir tentu saja TS sangat berkenan menerima

Budayakan Komen Ya Gan

...Wassalamualaikum...