Masalah pertanahan ini memang salah satu yang paling sering ditanyakan, baik di forum ini ataupun yang dikirimkan langsung ke Klinik Hukumonline.com. Gak heran sih, soalnya masalah pertanahan ini kan dekat dengan kehidupan kita sehari-hari.
nah, dari sekian banyak permasalahan mengenai tanah, ini beberapa pembahasan yang perlu agan-aganwati tahu ya
1. Menjual Tanah Warisan
Spoiler for Menjual Tanah Warisan:
Ketika misalnya agan2 pengen jual tanah warisan nih, tapi sertipikatnya masih atas nama ortu agan. Sementara ortu agan dah meninggal dunia semua. Apakah sertipikatnya harus dibikin dulu atas nama para ahli waris ato bisa langsung dijual dan nanti dibaliknamakan ke nama pembeli?
Di salah satu artikel hukumonline, notaris Irma Devita, menyatakan bahwa ahli warisnya bisa langsung menjual tanpa harus dibaliknamain terlebih dulu gan.
Namun demikian, ada beberapa hal yg mesti dipenuhi terlebih dulu. Untuk lebih lengkapnya, simak artikel ini aja gan. Langkah Aman Menjual Tanah Warisan
2. "BIaya Tambahan" Dari Perangkat Desa Dalam Jual-Beli Tanah
Spoiler for ‘Biaya tambahan’ dari perangkat desa dalam jual beli tanah:
Dalam jual beli tanah, pasti agan2 sering denger dong istilah pajak jual beli tanah. Nah, di beberapa tempat di daerah Jawa, ada ‘pajak’ tambahan yg dikenakan oleh perangkat desa yg biasa disebut dgn uang polorogo.
Bagi masyarakat di pedesaan, keberadaan uang polorogo ini seolah menjadi kewajiban yg makin menguatkan ‘keabsahan’ transaksi jual beli tanah.
Ceritanya begini. Agan dan saudara agan punya sebidang tanah hibah dari orang tua. Sertipikat tanah itu atas nama agan dan saudara agan. Suatu saat, saudara agan pengen jual sebagian tanah yg jadi haknya itu dan kebetulan agan juga mau ngebelinya.
Langkah apa yg mesti agan lakuin? Apakah jual belinya sama seperti jual beli biasa?
Untuk mekanisme pembelian hak atas tanah yg dimiliki secara bersama2, pada dasarnya dpt dilakukan dgn tiga cara:
1. Jual beli dgn akta jual beli; atau
2. Akta pembagian hak bersama (APHB); atau
3. Hibah
4. Satu Sertifikat Hak Atas Tanah Untuk Beberapa Pemilik
Spoiler for Satu Sertifikat Hak Atas Tanah Untuk Beberapa Pemilik:
Misalnya Agan dan teman-teman ber-10 berencana membeli sebidang tanah secara patungan. Pertanyaan yang muncul: Apakah dimungkinkan untuk mencantumkan kepemilikan tanah tersebut di satu sertifikat atas nama 10 orang?
Jadi gini Gan, hak atas tanah bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain, demikian yang diatur dalam Pasal 31 ayat (4) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP 24/1997”).
Ini berarti di dalam satu sertifikat bisa ada beberapa nama pemilik dari hak atas tanah tersebut, Gan. Terus, kepunyaan bersama itu nanti siapa yang pegang sertifikatnya? Masing-masing dapet satu atau hanya diterbitkan satu sertifikat?
Simak jawabannya di sini ya: Satu Sertifikat Hak atas Tanah untuk Beberapa Pemilik
5. Cara Melakukan Oper Kredit Rumah yang Aman
Spoiler for Cara Melakukan Oper Kredit Rumah yang Aman:
Misalnya Agan membeli rumah orang lain yang masih dalam proses Kredit Pemilikan Rumah (KPR) di bank tapi tanpa diketahui bank. Nah, salah satu cara yang dilakukan itu oper kredit. Apa sih oper kredit itu? Oper Kredit adalah dimana pembeli bertindak selaku debitor pengganti atas penjual (debitor yang sebelumnya).
Kalau Agan bertindak selaku pembeli sebenarnya kedudukannya sudah relatif kuat tapi tidak sepenuhnya aman. Kuat karena yang menjual memang pemilik tanah dan bangunan. Kuat karena telah terjadi peralihan hak dengan cara yang dibenarkan oleh hukum pada saat ditandatanganinya akta-akta. Tidak aman karena tanpa sepengetahuan/tidak melibatkan bank. Oper kredit yang dilakukan oleh para pihak seharusnya disertai dengan pemberitahuan baik lisan maupun tulisan dengan menyerahkan salinan akta-akta yang telah ditandatangani kepada bank. Jika tidak melaporkan ke bank, sampai kapanpun bank akan menggangap debitor mereka adalah si penjual, walaupun kenyataannya angsuran di bayar/dilunasi oleh pembeli.
6. Menuntut Kembali Kelebihan Luas Tanah Dalam Jual Beli Tanah
Spoiler for Menuntut Kembali Kelebihan Luas Tanah Dalam Jual Beli Tanah:
Jika jual beli belum dilaksanakan, maka Agan bisa mengajukan permohonan pengukuran ulang pada kantor pertanahan setempat sehingga diketahui secara pasti dan jelas berapa sebenarnya luasan tanah yang menjadi hak Agan. Berdasarkan pengukuran ulang tersebut, jika memang terjadi kekeliruan, maka Kepala Kantor Pertanahan akan melakukan perbaikan/perubahan pada data fisik di buku tanah maupun di sertipikatnya. Istilah pertanahannya: minta pengembalian batas.
Kalau tanahnya sudah bersertifikat, jika Agan tidak mengajukan permohonan untuk pengukuran ulang sebelum dilakukannya transaksi jual beli, maka asumsinya Agan Anda telah setuju untuk menjual tanah sesuai dengan luas yang tertera dalam sertipikat. Terhadap kelebihan tanah ini, coba Agan lihat kembali Akta Jual Beli (“AJB”). Gimana sih bunyi standar klausula dalam AJB itu? Simak: Bisakah Menuntut Kembali Kelebihan Luas Tanah Dalam Jual Beli Tanah?
7. Membeli Tanah di Kompleks Perumahan
Spoiler for Membeli Tanah di Kompleks Perumahan:
Dalam hal agan atau aganwati ingin membeli rumah di kompleks perumahan, tetapi agan bukan membeli langsung dari developer, melainkan dari penjual (pemilik rumah) yang telah membeli rumah itu sebelumnya dari developer, ada beberapa yang perlu agan ketahui.
Perlu agan ketahui, nama yang terdapat dalam Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) bisa berbeda dengan sertifikat kepemilikan hak atas tanah. Yakni, pembangunan dilakukan dengan dasar IMB atas nama pembeli, namun sertifikat hak atas tanah masih atas nama developer. Hal ini karena; (i) hak atas tanah belum dipecahkan dari sertifikat induk, sehingga belum dialihkan kepada pembeli, atau (ii) sertifikat sudah dipecah dari sertifikat induk namun belum dialihkan ke atas nama pembeli.
Dalam hal status jual beli rumah antara developer dengan pemilik rumah (pihak yang akan menjual kepada agan) masih dalam dasar Perjanjian Pengikatan Jual Beli (”PPJB”), maka jual beli dapat dilakukan melalui prosedur pengalihan PPJB dari penjual kepada agan. Untuk itu, agan perlu mempelajari mengenai prosedur pengalihan PPJB sebagaimana yang diatur dalam PPJB jual beli rumah tersebut.
Tapi, jika status jual beli rumah tersebut sudah sampai dengan tahap Akta Jual Beli (“AJB”), yang mana ternyata penjual telah menandatangani AJB dengan developer di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), maka jual beli antara agan dengan penjual hanya bisa dilakukan setelah sertifikat hak atas tanah atas rumah tersebut sudah dibalik nama ke atas nama penjual.
Dalam hal agan membeli sebidang tanah dalam tanah induk, prosesnya pada dasarnya tidak rumit.
Dalam praktiknya, para pihak akan terlebih dahulu membuat kesepakatan, misalnya melalui suatu Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam hal ini, penjual akan memecahkan sebidang tanah di dalam tanah induk. Kemudian, setelah dipecah dan diterbitkan sertifikat tanahnya, maka tanah tersebut akan dijual kepada pihak pembeli melalui AJB di hadapan PPAT. Perlu diketahuia bahwa pemecahan sebidang hak atas tanah yang sudah terdaftar dapat dipecah hanya atas pemintaan pemegang hak yang bersangkutan.
Pada saat sebidang tanah yang dibeli dari tanah induk tersebut sudah dipecahkan dan diterbitkan sertifikatnya, maka agan dengan pihak penjual dapat menandatangani Akta Jual Beli (“AJB”) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”) untuk keperluan pendaftarannya.
Pada dasarnya, mekanisme kapan pelaksanaan penandatanganan Akta Jual Beli diatur di dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”). Dalam praktiknya, penandatanganan Akta Jual Beli (“AJB”) dilaksanakan apabila si pembeli telah melunasi seluruh harga pembelian atas rumah maupun unit rumah susun yang dibelinya. Hal ini sesuai dengan ketentuan AJB di dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah (“Kepmenpera”), yang menyatakan bahwa AJB harus ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dalam hal:
1. bangunan rumah telah selesai dibangun dan siap dihuni;
2. pembeli telah membayar lunas seluruh harga tanah dan bangunan rumah, serta pajak dan biaya-biaya lainnya yang terkait; dan
3. proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah telah selesai diproses, dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama penjual.
Dalam transaksi jual beli tanah, baik penjual maupun pembeli dikenakan pajak. Untuk penjual, dikenakan Pajak Penghasilan (“PPh”). Dasar hukum pengenaan PPh untuk penjual tanah adalah Pasal 1 ayat (1) PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan:
“Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan wajib dibayar Pajak Penghasilan”
Untuk pembeli, dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”), yaitu pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Hal ini didasarkan pada Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Untuk proses balik nama, lamanya waktu yang dibutuhkan bergantung pada kelengkapan dokumen-dokumen yang dipersyaratkan. Apabila dokumennya sudah lengkap, menurut situs resmi Badan Pertanahan Nasional (BPN) waktu yang dibutuhkan kira-kira 5 hari.
Spoiler for Jual Beli Tanah Tanpa Persetujuan Ahli Waris:
Seharusnya jual beli tanah warisan ini disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan. Misalnya, jika ingin dilakukan penjualan atau misalnya tanah tersebut akan dijadikan sebagai agunan di bank, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan.
Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan Notaris pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris.
Dalam hal jual beli tanah tersebut tidak ada persetujuan dari para ahli waris, maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya (karena yang sekarang memegang hak milik atas tanah tersebut yaitu para ahli waris).
Oleh karena itu, berdasarkan Pasal 1471 KUHPer, jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris.
