Gan, di sana dan di sini ane baca tentang "jangan khawatir, ini harganya pasti naik terus." Ada agen asuransi unit link yang bicara soal harga unit saham dalam jangka panjang. Ada agen properti yang ngobrol tentang kenaikan nilai properti. Ada agen penjual emas.... Kalau agen reksa dana tidak boleh mengatakan demikian, karena sudah diatur oleh hukum, lagipula tidak mudah mendapatkan sertifikasi waperd... hehehehe

Tapi, terus terang jadi ingat tentang beberapa peristiwa besar di dunia. Yang beberapa bulan lalu terungkap adalah kondisi properti di Spanyol.... Berdasarkan keyakinan bahwa harga properti akan selalu naik, maka developer dan bank terus membangun dan membangun. Walaupun tidak terjadi kenaikan seperti yang dibayangkan, properti terus dibangun dengan kredit dari bank. Tapi, makin lama resiko kredit jadi makin besar, otomatis bunga kredit juga membesar.... dan membuat semakin sedikit orang yang bisa membeli rumah. Agan tahu, di perbankan Spanyol ada supply perumahan yang terkumpul selama 8 TAHUN, tanpa bisa terjual. Bagaimana membuat penilaian atas hal-hal lain? Eh.... ternyata, hal serupa juga terjadi di Italia.

Kondisi Spanyol dan Italia ini meningkatkan resiko pada zona Euro, lebih besar dan gawat dibanding kondisi Yunani yang mengharu-biru kuartal terakhir 2011.

Mundur ke tahun 2007-2008, keyakinan "harga properti pasti naik terus" di kalangan perbankan dan investor juga membuat mereka terus menerus membeli surat gadai rumah yang tidak prima, alias subprime mortgage. Alasannya: seandainya orang yang beli tidak bisa bayar, toh harga rumahnya naik melebihi kreditnya. Kenyataan: harga properti anjlok, bersamaan dengan resesi yang terjadi.... dan menangislah mereka yang membeli subprime mortgage, perbankan tutup, dengan dentuman kehebohan besar dari tutupnya Lehman Brothers. Ingatlah: ini terjadi di negara maju yang perekonomiannya sempat tinggi sekali, berkali-kali lipat perekonomian Indonesia....

Kenyataan membuktikan, harga properti tidak dapat naik terus. Investasi itu, ada naik dan ada turun. Harga properti BISA turun, bahkan turun sampai puluhan persen.

Lalu, kenapa harga properti selama ini NAIK? Idiom teman-teman properti adalah: Lokasi, dan Lokasi, dan Lokasi.
Kalau saya sih, sebagai perencana keuangan, idiom yang lebih tepat adalah: Ekonomi, dan Ekonomi, dan Ekonomi.... Harga properti naik karena ada kebutuhan yang muncul dari pertumbuhan ekonomi. Orang butuh ladang untuk membangun usahanya, mereka membeli tanah terlantar dengan harga murah. Tapi setelah ladang dibangun di atasnya, harga tanah menjadi naik.... demikian juga dengan harga tanah di sekitarnya. Orang butuh area untuk membangun pabrik, mereka membeli ladang dengan harga murah, lantas setelah jadi pabrik di situ harganya menjadi tinggi. Ada yang membangun sekolah.... dulu daerah tempat kuliah saya disebut "jin buang anak", harganya murah sekali, itupun tidak ada yang mau membeli. Tapi setelah kampus dibangun, setelah ada belasan ribu mahasiswa setiap hari di sana, di sekitarnya tumbuh restoran, bisnis ini dan itu, dan kemacetan yang luar biasa.... harga tanah menjadi tinggi sekali....

Bagaimana jika ekonomi terhenti? Dulu, di sebuah area pabrik tekstil saat Tekstil dan Produk Tekstil menjadi primadona Indonesia, kegairahan ekonominya tinggi sekali. Truk tronton berlalu lalang, dan setiap pojok tanah harganya terus naik karena ada kebutuhan membangun gudang.... Sekarang, setelah tekstil dihantam oleh perdagangan bebas, tidak ada lagi kuota... tidak ada lagi kegairahan ekonomi itu, gudang menjadi kosong dan sebagian pabrik berhenti. Harga properti juga turun.... karena, siapa yang mau membeli sebuah tempat di antara gedung-gedung pabrik yang sunyi? Memang bentuknya bukan penawaran harga turun, melainkan muncul DISKON besar besaran di sana sini. Judul iklannya adalah: BU: JUAL CEPAT TANAH DAN GUDANG. SEGERA HUBUNGI.... iklan dengan nomor telepon itu muncul beberapa kali dalam rentang waktu beberapa bulan. Rupanya, tidak ada yang berminat membeli, yah?

Ekonomi tidak hanya naik, tapi juga bisa turun. Bersyukurlah, Indonesia masih menjadi negara dengan pertumbuhan yang hebat, di atas 5%, di saat banyak negara di eropa sudah minus.... Belum lama kemarin ini, Bank of Japan juga menyatakan perekonomian Jepang masuk masa resesi, alias penurunan Produk Domestik Bruto. Tapi, jangan berharap peningkatan pasti bisa setinggi dahulu.... atau harga properti atau harga unit reksa dana saham bisa melaju 20% atau lebih per tahun seperti yang pernah terjadi. Jaman sudah berubah....

Bagaimana dengan emas, apakah bisa naik terus? Sebenarnya, emas harganya naik karena apa....? Emas selama ini dikenal sebagai anti-inflasi. Emas makin tinggi nilainya ketika inflasi terjadi makin besar. Inflasi menjadi besar karena dua hal: demand pull (tarikan permintaan) dan cost push (dorongan biaya). Kedua hal ini terjadi selama ada peningkatan ekonomi, ada orang yang mau membangun usaha baru, ada pabrik yang baru bekerja.... Semua usaha ini muncul karena ada pembeli-pembeli yang mau mengeluarkan uangnya, ada kenaikan taraf hidup.

Selama ini, taraf hidup kita naik terus, maka harga emas naik terus. Maunya sih, terus menerus seperti itu....

Tapi, lihat di Amerika, rupanya orang di Amerika selama ini terus menerus naik karena berhutang. Orang Indonesia juga sudah mulai melihat itu: ada kredit 0% di mana-mana untuk membeli gadget yang tadinya tidak terpikir akan dibeli karena harganya 5-10 jutaan... sekarang bisa diperoleh dengan berhutang. Asumsinya: orang benar-benar punya kemampuan produktif untuk membayar hutangnya yang tidak dikenakan bunga itu. Realitanya: ada orang yang sebenarnya sama sekali tidak mampu berhutang, karena untuk konsumsi normalnya pun sudah berkekurangan. Tapi, gadget keren memang sangat menggiurkan......

Satu saat, ketika masyarakat membangun kebiasaan berhutang yang besar, korporasi berhutang besar, negara juga berhutang amat besar, produktivitas tidak lagi cukup untuk membayar. Maka tidak ada yang bisa membayar, alias tidak ada lagi yang mau membeli..... gilirannya penjual menjadi bingung karena stok menumpuk, berakibat pada hilangnya order pada pabrik.... dan tutuplah pabrik-pabrik, hilangnya slip gaji, dan makin banyak yang tidak mampu membayar, termasuk mereka yang hidupnya tidak berhutang.

Kalau pembeli menurun, maka keseimbangan harga mendikte turunnya harga-harga, atau disebut deflasi. Bagaimana dengan harga emas? TURUN juga.

Sebenarnya, harga emas dunia sudah turun sejak mencapai puncaknya di bulan September 2011. Tidak pernah lagi harga emas mencapai level $1900 per troy oz. Dengan ancaman resesi besar karena jurang fiscal di Amerika pada bulan Januari 2013 mendatang, kemungkinan harga emas masih tetap akan berada di level saat ini.... atau bahkan mungkin turun. Deflasi juga membuat ekspor Indonesia tertekan... dan mungkin orang Indonesia juga dipaksa untuk menjual emasnya untuk menutupi kebutuhan hidup, sehingga akhirnya harga emas LM batangan juga turun lagi. Kapan waktunya, tidak ada yang tahu pasti.... ane bukan dukun sih...

Jadi, apa yang naik terus? Ada satu: usia kita naik terus. Kemampuan kita, selama masih di usia produktif, tidak akan turun kecuali mengalami amnesia, atau terjerat narkoba terkutuk itu....

Jangan pusingin ekonomi global, selama kita masih bisa terus meningkatkan produktivitas, masih banyak hal yang berkembang secara domestik di Indonesia. Kalau tahu caranya, malah bisa mengambil apa yang sudah maju dari luar untuk membangun diri kita.... Apa yang naik terus adalah pengetahuan manusia, informasi, dan hasrat kita, karena tidak ada orang yang mau mundur, bukan?

Selamat berkarya dan naik terus dan terus!