Investasi Rumah Kos Dengan Cara Pintar Gan!

Beranda

...

The Lounge
Investasi Rumah Kos Dengan Cara Pintar Gan!

pipopreneur

16-01-2017 03:12

Investasi Rumah Kos Dengan Cara Pintar Gan!

Quote:

Hari ini saya akan sharing mengenai bisnis kos, salah satu PIPO (Passive Income Property Opportunity) yang paling mudah untuk memulai membangun Passive Income.
Mengapa saya katakan paling mudah, karena variasi harganya dari yang termurah (bisa dengan modal di bawah 100juta, misal dengan menyekat ruangan tidak terpakai di rumah), hingga yang termahal bisa puluhan milyar.
Mengelola kos (terutama kos kecil, kurang dari 10 kamar), juga cukup mudah, asal dekat dengan rumah kita. Apalagi bila kita sudah pernah merasakan jadi anak kos, pasti lebih mudah gan!

Quote:

Ada minimal 4 pilihan cara membeli kos :

Spoiler for :

a. Membeli dari developer sudah berbentuk kos, baik kos model 1 bangunan, atau kos yang per kamar. Praktis, tapi tentu saja, tidak murah. Biasanya masih baru, sehingga belum ada penghuni, tapi seharusnya daerahnya sudah disurvey oleh Developer bahwa daerah tersebut potensial untuk Kos.
b. Membeli bekas dari orang lain. Biasanya sudah ada penghuni, tapi ada juga yang menjual dalam kondisi kosong (mungkin karena penjual sudah malas merawat kos yang ada). Kalau kita tekun mencari, bisa mendapat kos yang luar biasa di beli bekas dari orang lain ini. Misal: saya pernah survey kos yang dijual di daerah jakarta barat, harga 7 Milyar, pendapatan per bulan bersih 110 juta. (murah atau mahal bukan dari harganya, tapi perbandingan harga dan income bersih). Selalu orang2 bertanya, kalau kos bagus dan menguntungkan, kenapa dijual. Semua orang mempunyai pertimbangan sendiri2, menurut kita bagus, belum tentu penjual menganggap bagus. Untuk saya, perbandingan income terhadap harga beli 1,5% / bulan adalah bagus. Untuk penjual tersebut, angka tersebut jelek alias kecil sekali. Catatan: kos ini tidak saya beli, karena waktu itu, mentalnya belum sampai untuk membeli kos 7 M, walaupun secara perhitungan menguntungkan…. hehehe
c. Renovasi
Kita bisa membeli ruko2 bekas yang murah dan strategis, disekat2 menjadi kos. Kalau ruko gandeng enak 1 atau 2 ruko saja. 3 ruko agak susah desain denahnya. Tapi kalau murah sekali, ya tidak masalah. Merupakan pilihan yang cukup murah, sering orang menjual ruko terlalu murah, bahkan bila dihitung membangun ruko baru bisa lebih mahal daripada membeli ruko bekas.
d. Membangun Baru
Bisa juga kita membangun baru dari tanah kosong. Lebih mudah mendesain karena dari nol, tapi sering lebih mahal dalam pembangunan. Hidup penuh pilihan, tergantung strategi kita sebagai investor.

Quote:

Perhitungan Untung dan Rugi

Spoiler for :

Untuk menghitung berapa harga beli kos yang pantas, kita harus menentukan dulu, benchmark (patokan) kita apa? Kalau saya selalu memakai patokan suku bunga pinjaman. Sekarang sekitar 13% / tahun, alias 1,1% – 1,2% / bulan. Teman2 investor PIPO juga boleh menggunakan patokan bunga simpanan deposito yaitu 7% alias 0,6% / bulan, bila teman2 menggunakan dana sendiri, bukan pinjaman.
Paling gampang dan paling aman dalam menghitung adalah saat kita membeli kos bekas yang sudah terisi, kita tinggal melanjutkan. Tinggal dihitung, berapa income sekarang dikurangi biaya operasional dibagi harga beli kos (ditambah renovasi bila diperlukan).
Misal harga kos 1 Milyar.
Jumlah kamar: 12 Kamar (biasa kos memakai istilah kamar, kalau kontrakan memakai istilah sekian pintu).
Operasional (Gaji Pembantu / Penjaga Kos, PAM, Keamanan dan kebersihan 2,5 juta / bulan. Listrik sistem pra – bayar biar mudah menghitung.
Renovasi 50 juta (cat ulang).
Harga kamar 1,2 juta / bulan, saat dijual terisi 8 kamar dari 12 kamar.
Maka income bersih kos tersebut adalah 8 kamar x 1,2 juta / kamar – 2,5 juta operasional, ketemu 7,1 juta / bulan income bersih.
Sementara biaya pembelian kos adalah 1M (harga kos) ditambah 50 juta (renovasi) adalah 1M 50 juta.
Tinggal kita bagi, ketemu ROI per bulan, yaitu 7,1 juta / 1,05 M adalah 0,68% / bulan.
Kesimpulan transaksi di atas: Kalau dibanding bunga pinjaman (patokan saya) ya tidak menarik karena hanya 0,68% / bulan, sementara saya menginginkan 1,2% / bulan. Tapi bila dibanding bunga deposito (untuk investor yang memakai dana sendiri) kan daripada uangnya dideposito cuma 7% / tahun potong PPh 20%, hanya mendapat kurang dari 0,5% / bulan. Masih untung kos ini sih, apalagi property biasanya naik kan, dan income kos bisa kita naikkan setiap tahun.
Kalau ada yang nanya, income kos tiap tahun memang naik, tapi biaya operasional kos kita kan naik juga. Betul biaya operational naik, tapi hanya biaya pemeliharaan yang naik, sementara biaya pembelian kos tidak naik, karena sudah ditentukan saat awal kita beli kan? kecuali kita pakai pinjaman bank, dan bunga naik, baru bisa dibilang biaya akuisisi naik.
Rumit ya??? Hehehe…. mudah2an tidak rumit
Kalau beli tanah kosong, kemudian bangun kos baru?
Kurang lebih hitungannya sama, cuma dibolak balik saja.
Ditentukan harga kamar berapa (berdasar survey sekitar, jangan berdasar wangsit, hehehe), berarti total harga tanah ditambah pembangunan dibagi jumlah kamar, tidak boleh lebih dari 80x harga sewa kamar kos alias income bulanan harus 1,2% / bulan (bunga pinjaman), misal harga sewa kamar kos 1,2 juta, ya total biaya (biaya tanah & biaya bangun) jangan lebih dari 100 juta / kamar. Bagaimana kalau memakai patokan bunga simpanan? ya tidak boleh lebih dari 200x alias 0,5% / bulan (bunga simpanan)
Misal target harga kamar 1,2 juta. Tanah 500 juta, pembangunan 500 juta. Jumlah kamar 12, maka harga tanah & bangunan per kamar adalah 500 juta tanah + 500 juta pembangunan dibagi 12 adalah: 80 jutaan. Maka sewa harusnya 80 juta x 1,2% + operasional (anggap 2,5 juta per bulan dibagi 12 kamar, 200rb), jadi sebaiknya harga jual 1juta + 200rb alias 1,2 juta. Masih laku nggak 1,2 juta / bulan di daerah tersebut dengan kondisi kamar sesuai budget pembangunan?

Quote:

Pasar

Spoiler for :

Sebelum kita membangun atau memiliki kos, survey dulu sekitarnya, apakah daerah potensial, misal memang sekitarnya adalah daerah kos semua, itu lebih mudah. Kos – kos yang ada di sekitarnya harga berapaan? Penuh tidak? Fasilitas apa saja? Pasarnya siapa, mahasiswa atau pekerja atau lain2? Kalau sekitarnya kos penuh semua, itu daerah paling bagus. Istilahnya tinggal mengisi kebutuhan. Yang paling susah kalau tidak ada kos di sekitarnya. Harus latihan feeling dan beresiko.
Segmen mana yang paling menguntungkan? Mahasiswa atau pekerja? Masing2 punya pertimbangan sendiri2, tapi secara umum yang paling menguntungkan secara finansial, konon adalah kandang ayam alias kos wanita pekerja malam… hehehe..

Pajak

Spoiler for :

Ada pajak daerah 10% dari sewa kamar. Bersifat final. Jakarta sudah lumayan intensif dikejar pajaknya, terutama untuk yang 10 kamar atau lebih. Bayar saja, ini final kok, jadi setelah bayar pajak, sudah bisa langsung masuk kekayaan pribadi secara bersih, tidak dipotong PPh lagi.
Apakah ada yg lebih dari bunga pinjaman?
Di dunia ini, market selalu membentuk kurva normal, rata2 penjual di tengah2 semua (rasio income kos 0,3 % per bulan – 0,5 % per bulan) apalagi kalau yang jual developer, kurva normal semua… hehehe. Tapi ada juga yang orang yang jual kos, income hanya 0,2% / bulan atau malah lebih dari 1% per bulan. Tergantung kegigihan kita mencarinya.

Quote:

Tips mengelola kos

Spoiler for :

a. Biasanya setiap kos ada penjaga kos (Pembantu kos merangkap ibu kos)
b. Uang kos sebaiknya transfer, tidak dititipkan tunai ke penjaga kos. Penjaga kos bukan malaikat, kalau digoda uang jutaan per bulan, ya bablas…. tulis pengumuman besar2 hanya terima transfer. Kecuali kos tersebut di rumah / dekat rumah kita, sehingga kita bisa datang setiap hari menagih.
c. Untuk mahasiswa lebih bagus bayar 3 bulanan, atau 6 bulanan, atau malah tahunan. Ga repot.
d. Deposit penting, kadang penghuni menghilang, tidak mengembalikan kunci
e. Kebersihan penting untuk kos, bagian kebersihan harus benar2 diawasi (kecuali kita yang membersihkan sendiri)
f. Siapkan tukang sipil dan listrik untuk menangani komplain2 mengenai sipil dan listrik (termasuk tukang AC), kecuali kalau kita memang berniat menangani sendiri
g. Kalau kamar AC sebaiknya pakai listrik voucher, pemasangan sekitar 2 jutaan per kamar untuk listrik 1300 watt
h. Menaikkan harga kos, di awal tahun. Bulan oktober / november mulai ada renovasi atau penambahan fasilitas. Misal Wifi, cat ulang, perbaikan kamar mandi, dll
i. Awal2 mengisi kamar kos, adalah masa yang penuh tantangan
j. Pasang CCTV, install di Smartphone kita
k. Sebaiknya selalu ada pengawasan ke kos, awas narkoba, dan teroris. Apalagi bila kita tidak tinggal di kos tersebut. Anak kos cenderung lebih bebas, dan penjahat2 suka.
l. Pilih penghuni yang identitasnya jelas.

Quote:

Mixed used Rumah Kos :
Karena kos tidak mengharuskan pemakaian lantai dasar, kecuali parkir dan pintu masuk. Maka bisa juga dicampur dengan usaha PIPO lain. misal lantai 1 dipakai kantin umum, atau minimarket Indomaret.
Selamat berinvestasi. Bila merasa bermanfaat bagi teman2, boleh di-share gan untuk berbagi ilmu..
Tulisan di atas adalah pendapat pribadi, resiko tanggung masing2 investor

Salam sukses untuk para agan

Quote:

Untuk yang mau nanya2 japri nanya detail tentang pengalaman saya bisnis investasi properti, kalo via PM kadang saya tidak sempat balas, lebih baik PM saja nomor handphonenya nanti saya invit ke grup telegram saya, saya sharing2 pengalaman saya di grup telegram, jadi kalo ngobrol lebih enak, tenang saja gratis untuk yg mau gabung , bisa langsung email jg ke email saya pipopreneur@gmail.comatau bisa sms/wa saya di no. 0899 445 4415

salam, _/|\_

Apa kata Kaskuser ?

Quote:

Original Posted By narato►lha ini thread yg ane cari. bagi2 triknya ya gan, ane lg nyari lahan dl

mau bisnis properti jg ya? boleh gabung d grup saya kalo mau sharing2

Quote:

Original Posted By cahkapal►#Curhat

Ane tahun ini udah ada planningan buat bikin kos udah ada tanah + bangunan meskipun warisan dari alm. kakek dan nenek yang dulu ditempati beliau dan itu meruapakan 'jatah dan 'hak' bokap ane emoticon-Mad

karena sejak jaman bujang dan pasca nikah semua sodara bokap ane udah diberi jatah tanah masing masing dan tinggal ngebangun doang kecuali bokap ane yang dulu kerja dan jadi pemborong dan alhamdulillah mampu beli tanah dan bangunan yah meskipun kecil cuma 8x12 doang dan itu HM loh ya emoticon-Big Grin

Oke lanjut lagi, sertifikat tanah warisan itu saat ini ditangan bokap ane, dan yang tau itu sertifikat bokap, nyokap dan ane meskipun ada sista ane yang paling tua ane lebih dipercaya bokap ane coz ane anak cowoknya yang paling tua calon bapak emoticon-Ngakak (S)

- Gaboleh ngerubah bentuk bangunan asli (untuk ini ane setuju, karena lebih ngirit biaya emoticon-Big Grin

)
- Model atap kalo ga model joglo / perisai dan mintanya konstruksi atapnya pake kayu + genteng tanah konvensional (jatiwangi) tau sendiri kan harga kayu sekarang kek gimana gan emoticon-Ngakak (S)

ditambah lagi pake genteng konvensional emoticon-Hammer (S)

gillle abis berapa uitt ane kalo pake itu emoticon-Takut (S)

setelah itu ane rapat keluarga emoticon-Ngakak (S)

bokap, nyokap, ane dan sista ane buat ngebahas ini masalah dan ada beberapa solusi buat masalah ini dan ketemu 3 option :

- Ngelunasin 'jatah' pembagian warisan itu rumah (saran sista ane emoticon-Ngakak (S)

)
- Ngebangun yang belakang dulu, soalnya yang deket rumah (saran ane emoticon-Ngakak (S)

)
- Ngebangun rumah bokap ane dulu (saran bokap emoticon-Ngakak (S)

)

maka di voting lah semua sepakat buat milih option yang ke 2, dan terpaksa buat nabung dulu buat 'lunasin' emoticon-Ngakak (S)

jatah

Ane minta saran dari agan dimari buat kedepanya gimana, mungkin ada option lain ? coz ane udah ngabisin bonusan dan tabungan buat beli material emoticon-Ngakak (S)

soalnya ini mengangkut investasi keluarga emoticon-Metal

Nyuwun wejangane para sepuh dimari emoticon-Nyepi

Pejwan

ane pasang pejwan ya, kita boleh bnyk sharing di grup telegram saya ya, email saya nanti saya invite ya

Quote:

Original Posted By .dst►Menurut ane investasi kos-kosan ini investasi aman tapi lumayan lama balik modalnya, kurang cocok buat pengusaha yang baru merintis. Kalo mau cepet mending dagang yang untung nya 5-10% dari omset harian, tapi penuh resiko.
Pageone kalo berkenan

ane pajang pejwan

Quote:

Original Posted By satriomartapuro►

Bagus tuh pic depan gambar kosnya.
Demen kos model begitu.

Gan bikinin desain kosan donk.
Luas tanah depan 20m belakang 30m.

Kira2 berapa modal buat ngebangunnya. Tanahnya udh ada. Juga udh dtembok keliling..

BEP nya juga...hehe..

Mantap dah ada threadnya.
Oh iya telegramnya apa gan..

yu gabung di grup telegram aja biar enak ngobrol2 dan sharingnya lgsng email aja pipopreneur@gmail.com

Quote:

Original Posted By caxonngetrex►Ane jg ada kontrakan 8 pintu gan di perbatasan tambun-cibitung. Pemasukan skrg 1,1% per bulan dari modal yg udah digelontorkan, bagus ga tuh gan?
Dukanya penghuni lama yg orang daerah sini pasti jorok, udah dikasih peringatan berkali2 susah banget. Jorok di dalam rumah sih bagi ane ga mslh karena bersihinnya paling sehari/2hari klo dia minggat, lha ini joroknya sampe ke teras & pekarangan jd hampir tiap hari bersihinnya. Memang sih yg jorok anak2nya tp khan klo diajarin bersih hrsnya bisa.

Quote:

Original Posted By mr.s2k►Investasi yang lumayan menguntungkan kalo di jalanin dengan serius, walaupun dengan modal yang tidak sedikit.
Kebetulan bokap juga buat kos kosan sederhana di rumah, cuma ruangan kamar sekitar 4x4 (kalo ga salah).
Cuma saran aja sih yang buat usaha begini ;
1. Usahain di ruangan tsb termasuk Kasur, bantal dan lemari, karena menurut ane benda tersebut merupakan hal yang penting buat yang merantau gan, (terlebih mahasiswa) itu sangat membantu karena membeli lemari dan kasur kan tidak murah murah amat. Untuk fasilitas lain si terserah agan. emoticon-Big Grin

2. Kebersihan di area Kost juga sering di pantau gan, jangan jorok - jorok amat, koordinasiin sama penghuni kost untuk selalu menjaga kebersihan di area kost, kadang kan ada tuh tempat yang jorok karena penghuninya ga peduli kebersihan. Kalo kotor orang yang mencari kost-an baru pun pasti mikir 2x kan untuk kenyamanannya.
3. Keamanan juga di koordinasikan gan, seperti di tempat ane setiap anak kost di kasi kunci pager, karena jam 10 malam sudah harus di gembok rapat - rapat itu pager.
4. Setiap ada yang sudah selesai sewa, cek kamar, lihat apakah ada yang harus di benahi? Biasanya sih tembok yang kusam setelah di tempati orang sebelumnya, wajib di cat ulang.

Semoga sukses selalu gan emoticon-Shakehand2

Quote:

Original Posted By boberendezvous►nice thread gan.. njejak ya siapa tau bisa mbangun kos

Quote:

Original Posted By dentaku►Ane lagi siap-siap mau bangun usaha kontrakan gan. Rencana mau buat 8 pintu. Kebetulan tahun kemarin tanah udah kebeli. Tapi modal baru ada sekitar 100jt-an untuk bangun bangunannya. Lagi sibuk cari investor ane, bahkan bokap sendiri pun ane loby emoticon-Malu

Quote:

Original Posted By blackspot510►Modalnya ber M M ngumpulin duit segitu gmana caranya . Ngumpulin duit 100jt aja lama bener emoticon-Hammer2

Kalo gaji UMR terus ngajuin pinjeman 1m apah banknya mau emoticon-Hammer2

kalo untuk itu, ada triknya gan, untuk pinjam ke bank dengan nominal besar harus pintar pintar dengan banknya, caranya macam2 ada yg hitam ada juga yang abu2, tp kalo untuk trik seperti ini bahasnya jangan di sini ya, ga enak sama orang bank emoticon-Blue Guy Peace

Quote:

Original Posted By l96ai►Gua mau nambahin aja untuk yang PPh. Untuk pajak itu ada 2 yaitu pajak daerah dan pajak pusat. Sebenernya PPh itu kewenangannya ada di pusat, dan kalau dalam hal penyewaan aset adalah sebesar 20% dari gross income dihitung secara final. Yang dimaksud sama TS adlaah pajak daerah yang besarnya adalah dalam hal ini 10%. Jadi sebenernya pajaknya adalah 20% + 10% dari gross income.

Illustrasinya adalah kalo kita makan di hotel. Nah itu kena Pajak Restoran dan PPN kan. PPN nya kena 10% dan pajak restoran sekitar 11% jadi total 21%.

terima kasih tambahannya , bisnis properti jg ya?

yaaa lumayan sih modalnya, tanah, posisi strategis dan bangunan. someday lah... mudah2an minimal 10 pintu... aminnn emoticon-Malu (S)

amin om, benar sekali, apalagi dengan nilai properti yang terus naik

Quote:

Original Posted By sumpahinisaya►Sangat bermanfaat nih tritnya gan emoticon-Shakehand2

terima kasih

Quote:

Original Posted By bomber25►Modal gede ratusan juta kalo bukan karyawan mana mau bank kasih pinjeman...sedih mode on

ada triknya kalau mau pinjam ke bank

emoticon-Rate 5 Star

Quote:

Jangan dibaca thread ane yang lain gan.. Nanti sukses mendadak

Ini dia cara orang kaya mengelola uang mereka!
Begini cara menjadi karyawan yang lebih kaya dari pengusaha!
Seni mempengaruhi orang lain untuk dunia bisnis?
Kenapa banyak indomaret dan alfamart gan?
Seni Mempengaruhi Orang Lain! Apakah Agan Mampu?
Apakah agan termasuk pemimpin yang sukses?
Hutang ternyata bisa menguntungkan gan!
Belajar dari kekalahan "Pizza Hut" gan!
Gaji agan selalu kurang? Mungkin ini yang agan alami!
HADIRI SEMINAR BISNIS STRATEGI